Affitto con cedolare secca 4+4, cosa succede alla scadenza? Brutte sorprese in arrivo

Il contratto di affitto 4+4 è un accordo tra locatore e conduttore per la locazione di un immobile con canone stabilito tra le parti e rinnovo automatico. 

La durata minima del contratto 4+4 è di quattro anni con rinnovo automatico prima della scadenza di altri quattro. In caso di durata inferiore la clausola si considererà nulla. Trascorsi gli otto anni si potrà decidere di prorogare il contratto ma quali condizioni?

Il proprietario di un’abitazione quando decide di affittare l’immobile ha varie opzioni da vagliare. Le più utilizzate sono cinque ossia a canone libero, a canone concordato, transitorio, studenti e cedolare secca. La cedolare secca è un regime che prevede il pagamento di un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali per la quota derivante dal reddito della casa.

Per i contratti sotto cedolare secca non si pagheranno l’imposta di registro né l’imposta di bollo ma bisognerà rinunciare alla possibilità di fare domanda di aggiornamento del canone di locazione per tutta la durata del contratto, otto anni nel caso di un contratto 4+4. Scegliendo questa durata è obbligatoria la registrazione del contratto di locazione che dovrà essere effettuata entro 30 giorni dalla sottoscrizione del contratto o dalla sua decorrenza. Cosa accade alla scadenza del contratto?

La proroga di un contratto 4+4 con cedolare secca

Una volta trascorsi gli otto anni con rinnovo automatico dopo i primi quattro il Contratto potrà essere prorogato alle stesse condizioni oppure rinnovato a nuove condizioni. In alternativa si potrà avviare la procedura di rinuncia al rinnovo inoltrando un preavviso e comunicando l’intenzione tramite raccomandata. In caso di contratto con cedolare secca e di proroga dello stesso si applicheranno le stesse regole per la nuova durata del contratto.

Rimane comunque la possibilità per il locatore di revocare l’opzione in ogni annualità contrattuale successiva alla prima volta in cui è stata esercitata. Allo stesso modo è possibile esercitare una seconda volta l’opzione nelle annualità seguenti alla revoca restando nel regime della cedolare secca. Ricordiamo che la revoca dovrà essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o della proroga dello stesso (ossia prima che scadano i termini del pagamento dell’imposta di registro).

L’imposta di registro non deve essere corrisposta in caso di risoluzione del contratto con tutti i locatori aderenti al regime di cedolare secca. Bisognerà, però, comunicare la risoluzione anticipata tramite il modello RLI così come l’eventuale proroga. Questa può essere effettuata selezionando “Cedolare secca” nella sezione II “Adempimento successivo” del modello RLI. Non è un obbligo ma un’azione consigliata per evitare problematiche future.